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霸王条款阴阳合同 十大案例破解中介交易陷阱
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创道强扣业主房产证

  案例回放:陈女士居在梅林。今年8月1日开始,深圳个人住房转让开始强制征收个税,她的房子满足免税的条件,但她并不知情。

  “9月份,创道地产梅林分行的地产经纪人告诉我,如果现在不卖,可能以后要征收20%的个税。”陈女士表示决定卖房。9月15日晚,该中介带来一个买家,三方签署了协议,中介带走房产证。

  后来,陈女士收到1万元定金,而并非是原来的2万元。中介称,剩余的1万元用来支付业主没有支付的物业管理费、水电费,还有佣金和办理房产证过户的加快费等。“我怀疑工作人员的诚信,”陈女士坚持要回另外1万元定金,但对方一直不肯给。陈女士于是要求中介还她房产证,但中介当时拒绝归还。

  记者点评:房产证的所有权属于业主,业主是权益既得人,无论交易与否,这个事实都不会改变,所以业主要回自己的房产证,中介无权扣押,中介扣留房产证属于侵权行为。

  瞒天过海吃差价

  案例回放:南山区的张先生半年前准备在南山买房,他通过某中介看中了一套房子,中介人员表示业主要价75万,没有降价余地。张先生希望和业主直接见面沟通,中介几次都以业主长期出差为由,无法安排见面。

  张先生虽然看好这套房,对价格也能承受,但始终觉得有些蹊跷。于是他向中介索要业主手机号码。虽然中介极不乐意,但在张先生强烈要求下,不得不告诉了他。张先生在与业主沟通后发现,业主委托房产中介的房屋售价仅为70万元。该业主称,最近中介还在不断劝说业主签订委托书,委托其代理出售房屋的全部事宜。如果业主签了委托书,那么这5万元的差价业主和张先生都将无法发现。

  记者点评:瞒天过海吃差价,是不良中介惯用伎俩。虽然不少中介承诺“不吃差价”,但是到底吃没吃,买卖双方不见面谁也不知道。所以,买卖双方最好还是通过中介沟通一下。

  设置霸王条款

  案例回放:2004年9月3日,刘某、陈某与某中介公司三方签订一份《房屋转让合约》。《合约》约定,刘某通过中介向陈某购买一套房产,转让成交价为人民币209.38万元。同时约定:“陈某或刘某未能依本合同之条款卖出或买入该物业,则毁约方必须实付中介公司人民币11.56万元,作为赔偿中介损失。”后来,刘某并未按合同约定付款,刘某与陈某至今未签订正式房地产买卖合同。中介公司认为刘某违约,应按合同约定向其支付违约金人民币11.56万元用以赔偿损失,遂起诉至法院。法院判决认为,该条款属违约条款,违反公平原则,驳回了中介的诉讼请求。

  记者点评:很多中介公司的居间合同都有类似的霸王条款。法院判决认为,在交易不成功的情况下,要求委托人支付居间报酬,违反了《合同法》相关规定。购房者签订合同时,要仔细逐条推敲。

  “阴阳合同”逃税漏税

  案例回放:何先生通过中介公司看中了一套两房单位。讨价还价后,最后双方把房价定在46.8万元。随后,何先生先交了3000元的诚意金。

  后来,中介称,卖主在购入该套房时的价格是32.7万元,如果在新的房产证上写现在的房价,那么业主就要交纳较高的契税。中介提出可签“阴阳合同”,从而实现“合理避税”:在新的房产证上,只是写原价32.7万元。

  何先生认为,这样将给自己未来房子的使用、转让埋下隐患,拒绝了该建议。但中介表示,如果不这样做,业主会承担高额税费,中介也无利可图。交易失败后,何先生打算要回诚意金,但中介以诚意金已经给了卖主为由,拒绝返还。

  记者点评:律师表示,“阴阳合同”是逃税漏税的行为,不受法律保护,一旦被举报,很可能会对买卖双方造成伤害,甚至可能导致买卖合同的无效。

  单方面篡改合同条款

  案例回放:今年4月,陈先生在中介推荐下,决定购买罗湖日豪名园一套房子,总价36万。

  随后,在中介提议下,陈先生先签好了合同的买方部分,约定双方应当在45天之内办完解除抵押手续,并当场交了1万元诚意金。后来,陈先生拿到业主签好了字的合同后发现,“45”天被改成了“145”天。中介同时告诉他,这套房只是备了案,房产证并没有办下来。10月,中介通知说,业主要求房款再增加5000元,并加付给中介3000-4000元办证“加快费”。

  记者点评:二手房买卖双方应该在合同上明确过户的时限、各自的违约责任等。合同签署后,任何一方不可以单独随意修改、增加内容,对于业主签了合同后又要求加价的情况,业主可以以违约为由要求对方返还双倍定金。

  明知没房产证也卖楼

  案例回放:李女士通过中介购买罗湖区的一套二手房,中介人员告诉她,房子有房产证。李女士向中介公司缴了4000元订金。之后,中介安排她与吕姓业主见面。

  在签合同时,李女士得知这套房子根本没有房产证,但是中介人员和吕某说,“房子可直接到发展商处过户给她。”于是李女士与吕某签署了房产转让合约,并相约前往开发商处办理更名过户手续。

  找到开发商后,李女士被告知必须缴纳36万元赎楼后才能转让该房产。李女士听后立即前往国土局查询该房产的权利人情况,发现吕某不是业主。李女士表示不要此套房时,中介称订金已交给吕某,无法要回。

  记者点评:在签订三方合同之前,建议买方最好到国土局查档,详细了解清楚所购房屋的权属、房产是否被抵押、是否被法院查封等,而不是相信中介和业主的口头承诺。

  捏造房源找“托儿”促销

  案例回放:福田区的王女士近期准备买房,在中介的橱窗外,她总能看到很多令其心动的房源,但走进去一问,却发现这些房子要不是过期,要不就售出。

  然后表示,目前还有其他很实惠的房源,随后就顺理成章地推出自有的高价位楼盘信息。有的中介公司还找各种理由要求购房者办理相关手续,缴纳各种名义的费用。

  有一次,王女士对一套福田区中心区附近的二手房有些动心,中介见状百般劝说其立刻下订,王女士正在犹豫时,外边突然有人喊:“那套房有人要下订金了”。“这反让我提高了警惕,我表示再考虑一下。”王女士说,过了几天,她委托朋友再次询问了此房的情况,发现仍未成交。

  记者点评:发布虚假低价房信息,是许多中介招揽客户的手段。同时,很多中介还利用“托儿”促销,造成房屋热销的假象,购房者一定要谨慎、冷静,小心为自己的冲动“埋单”。

  夸大房屋面积

  案例回放:黄先生委托中介买一套二手房,“看房时中介说房子面积81平方米,于是我按照他们的要求交了3000元诚意金,并签订了购房意向合同,合同上也写明,房产面积81平方米。”黄先生说。

  后来在签订居间合同的时候,见到了这套房子的业主,看到业主抵押在银行的房产证上的房屋面积只有79.71平方米。黄先生当即决定不买这套房子。但当时涉事的房地产中介公司以黄先生单方面违约为由,不肯退还诚意金。交涉多次无果后,黄先生报了警,民警到后对双方进行了调解,中介公司最后很不情愿地退还了他诚意金。

  记者点评:目前商品房建筑面积的表示方法有两种,一种是带公用部分的建筑面积,另一种是不带公用部分的建筑面积。购房者要问清楚是哪种建筑面积,而且要以房产证上的房屋面积为准。

  巧取名目乱收费

  案例回放:今年8月,郭小姐通过一家中介看中了罗湖区一套二手房。买卖双方价格谈妥后,房子的合同也顺利地签下来了。

  按照合同的约定,郭小姐向中介公司支付了佣金等费用。但后来中介又提出一项“按揭服务费”和资产评估费,数目分别为1300元和1500元。此外,还有一些保险费、公证费、抵押登记费等。

  郭小姐在交了费用后,银行告知,按揭根本不收按揭手续费。于是她找到中介方要求退还此费用时,却遭到拒绝。

  记者点评:按揭手续费是中介公司帮买家办理房产按揭和过户的手续费用,按照行业惯例,中介方必须在买卖双方签署合同之前,说明此费用的存在。买方如果选择自办按揭,则不需交手续费。

  借“全权代理”牟利

  案例回放:南山区的廖先生想卖房,于是和中介签订全权代理合同。

  房子在委托给中介1个多月后,仍旧没有卖出。张先生找到中介公司,中介建议他降低委托价格。张先生不同意,同时他发觉,代理协议中,并无代理销售时间限制及不能按时完成委托的赔付标准。“中介公司可以把房子放上几个月,等市场价格已经上涨后再抛出,借此牟利。”张先生说。于是他提出终止委托,但中介表示,那他需要承担高额的违约金。

  记者点评:“全权代理”确实在一定程度上为买卖双方提供了方便,但是也埋下了隐患。业主无法了解交易的透明度,给中介从中赚取不正当差价创造了时机和空间。

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